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¿Podría la escasez de gas provocar el cierre de negocios y oficinas? – Muchas empresas pueden tener derecho a reducciones de alquiler

Europa se prepara para una grave crisis del gas

Podemos leer más y más sobre lo que se ha introducido en toda Europa. sobre medidas restrictivas. En muchos lugares de Alemania, se ha apagado la iluminación decorativa de los edificios públicos y las fuentes, y se ha detenido el uso de agua caliente en los edificios públicos. En España, el aire acondicionado no debe estar por debajo de los 27 grados en verano, y algunos edificios pueden calentarse hasta un máximo de 19 grados en invierno. En París, la policía revisa los comercios e impone multas de hasta 150 euros si se dejan las puertas abiertas con el aire acondicionado encendido. En Hungría, según algunos informes de prensa, varias instituciones públicas están siendo investigadas durante el período de invierno. Pasando a la quema de madera La posibilidad de cierre temporal.

“Esperamos sinceramente que haya un cambio positivo en las próximas semanas en cuanto a la seguridad energética en nuestro país y el continente, principalmente en el suministro de gas natural”, agrega. gergeli horvatabogado de Schoenhair. De lo contrario, en caso de una crisis más grave de suministro de gas natural, se puede utilizar Plan de emergencia para el suministro de gas natural en Hungría (Plan de emergencia). los Plan de emergencia Su propósito es proporcionar un procedimiento detallado en estos casos, reducir los daños causados ​​por la falta de gas natural y proteger a la población de las interrupciones del servicio.

También pueden aplicarse restricciones en Hungría

El plan de contingencia define tres niveles de una situación de crisis:

  • nivel de predicción temprana,
  • nivel de alerta y
  • nivel de emergencia

El gobierno (más específicamente, el ministro responsable de la política energética) tiene derecho a ordenar un nivel de emergencia en los casos en que la continuidad del suministro de gas natural no pueda garantizarse por medios de mercado y, por lo tanto, deben tomarse medidas adicionales no basadas en el mercado para garantizar el suministro de usuarios protegidos (residentes, instituciones sociales, hospitales) con el fin de garantizar

¿Qué sucede en una situación de emergencia?

El plan de contingencia enumera una lista detallada de medidas que se pueden solicitar en caso de un nivel de emergencia. Esto puede pasar, por ejemplo Para reducir el consumo de gas natural (principalmente para jugadores industriales), para liberar existencias de seguridad o para reducir proporcionalmente la transmisión de gas natural. Además, es posible tomar cualquier otra medida para limitar el uso de gas natural, para que el gobierno pueda regular por decreto, entre otras cosas.

  • Organización de los días laborables y festivos, así como del horario de trabajo relacionado con los mismos,
  • Horarios de apertura de lugares privados o instituciones públicas abiertas al tráfico de clientes (especialmente comercios y atención al público), y
  • La temperatura de calefacción más alta en edificios privados o instituciones públicas abiertas al movimiento de clientes (especialmente tiendas y servicios al cliente), así como edificios de oficinas e instituciones que mantienen el presupuesto. (plan de contingencia punto 2.3)
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Al igual que el período de restricciones de COVID, el anterior se ha acortado para actores en los sectores comerciales y de servicios (centros comerciales, unidades de restauración, instalaciones deportivas) o para días determinados. horario de trabajo limitadoen algunos casos incluso Apagado temporalCon respecto a los edificios de oficinas Jornada laboral reducida O puede significar tareas domésticas extendidas (oficina en casa). El objetivo inmediato de las últimas medidas puede ser quien pueda quedarse en casa o irse a casa «hasta que oscurezca» y así, de forma indirecta, reducir el consumo energético en las instalaciones afectadas mediante el apagado o «encendido temprano de las luces». «.La eficacia de esta herramienta está respaldada por la serie de tristes datos de la epidemia de coronavirus. Durante el período de las principales restricciones, el consumo de energía disminuyó significativamente. También respalda la aplicación de las medidas anteriores que las restricciones que afectan a las instalaciones industriales y al nivel de daño económico asociado con ellos puede ser mitigado con ella.

La interrupción causada por la epidemia de coronavirus puede ocurrir en el mercado de alquiler de bienes raíces comerciales

Posibles limitaciones Puede conducir a una disputa legal entre arrendadores y arrendatarios de los contratos de arrendamiento celebrados en relación con los inmuebles afectados por las restricciones. Durante la pandemia de coronavirus, los inquilinos de propiedades comerciales, en referencia a las medidas restrictivas del estado, han iniciado varios problemas con el arrendador para reducir la renta y/o las tarifas operativas o, argumentando la imposibilidad, rescindir los arrendamientos de manera inusual. Una de las bases legales más citadas fue el § 6: 336. (2) de la Ley V de 2013 sobre el Código Civil (Ptk.), según el cual, durante el período en que el arrendatario no use la propiedad de alquiler por alguna razón que ha surgido fuera de su área de interés, puede usarla, no hay tarifas de alquiler.

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Recientemente publicado 10.Gf.40.417/2021/5. La Resolución N° determinó que las medidas legislativas restrictivas (toques de queda y restricciones comerciales) introducidas durante la pandemia del COVID son eventos de fuerza mayor que excluyen el uso contractual de ciertos inmuebles comerciales de alquiler, que son causas ajenas al control tanto del arrendador como del arrendatario. Por lo tanto, estas restricciones pueden proporcionar una base legal adecuada para reducir las tarifas de alquiler a pagar. BH2014.147.001 según la decisión del caso publicada en el No. En un asunto similar, el Gf. 40346/2021/5. El Tribunal Superior de Justicia también afirmó en su decisión que la pandemia y la legislación durante este período, que a menudo está plagada de lagunas, creó una situación excepcional que nadie podría haber previsto, que podría servir de base, por ejemplo, para limitar el judicial. De la obligación de pagar multas previamente pactadas entre las partes.

“Con base en lo anterior, si el gobierno restringe la operación del sector comercial y de servicios nuevamente por ley con base en el plan de contingencia, entonces muchos arrendatarios pueden exigir legalmente una reducción en el monto de la renta y las tarifas de operación a pagar en proporción a la efectos de las restricciones aplicadas, porque en estos casos no se puede utilizar el inmueble arrendado en la forma prevista, al menos en parte, y la razón -con base en la citada jurisprudencia- se encuentra fuera del alcance de los intereses del arrendatario”, Laszlo KröbelJefe del Grupo de Derecho Inmobiliario de Schönhere.

Un contrato de alquiler bien redactado puede ser un salvavidas

«Sin embargo, en el caso de tales disputas legales, el arrendador puede defenderse sobre los méritos. En el mercado de alquiler, los arrendadores a menudo excluyen el derecho civil por adelantado en el contrato de arrendamiento. Aplicar § 6:336. (2) mencionado anteriormente y registrado en el contrato de alquiler que el arrendatario está obligado a pagar la renta incluso si no puede utilizar la propiedad alquilada por razones fuera de su control.En nuestra opinión, tal cláusula en el contrato de arrendamiento comercial entre las partes comerciales es legal” Laszlo Kröbel. Otra estrategia defensiva si el dueño Incluye una cláusula en el contrato en virtud de la cual ninguna de las partes puede hacer referencia a eventos de fuerza mayor y medidas gubernamentales introducidas en base a ellos.. Si bien esta parece ser una disposición binaria, en realidad solo protege al arrendador, ya que el arrendatario es quien puede y no puede pagar en el curso de sus actividades comerciales, mientras que el arrendador no tiene otras obligaciones esenciales más que hacer la propiedad de alquiler. disponible. También puede ser apropiado que los propietarios generalmente excluyan la responsabilidad por cualquier pérdida del servicio público que no sea su culpa.

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Por supuesto, los arrendatarios tampoco se quedaron ociosos y aprendieron las lecciones necesarias de situaciones de crisis pasadas: las rentas relativas se fijan cada vez más, lo que puede brindar protección, al menos en parte, en casos de tráfico reducido o horas de trabajo limitadas. Otra forma es introducir un tope de tarifa (el llamado «tope») para los costos operativos (preferiblemente para el primer año del contrato de arrendamiento) o diferir la indexación de la tarifa de arrendamiento por un año. Sin embargo, según nuestra experiencia, los inversionistas inmobiliarios profesionales son reacios a otorgar tales concesiones a menos que el arrendatario en particular tenga un interés comercial especial.

La crisis invernal del gas natural que se avecina en el mercado de bienes raíces comerciales plantea riesgos significativos tanto para los propietarios como para los inquilinos debido al aumento de los costos de los servicios públicos y las posibles medidas restrictivas. Al igual que sucedió durante la pandemia de COVID, en tales casos, el contenido y la redacción de los contratos de arrendamiento involucrados son de particular importancia, ya que podría significar una exposición financiera grave si la división de riesgos y garantías entre las partes es inadecuada o lo suficientemente imprecisa. «Al negociar un contrato de arrendamiento, recomendamos que tanto el inquilino como el propietario consideren los escenarios potenciales con mucho cuidado, teniendo en cuenta los riesgos del negocio recién desarrollado. Finalmente, en los próximos meses, puede ser beneficioso para las partes iniciar negociaciones y cuidar de antemano las disputas legales con modificaciones menores o Notas a los contratos de arrendamiento. gergeli horvat.