¿La evolución de los precios de la vivienda presagia una crisis? Así es como el mercado de la vivienda da forma a la economía

Mercado de la vivienda y PIB

Las operaciones del mercado de la vivienda son una parte importante de la economía: la industria de la construcción (que, por supuesto, no solo incluye la vivienda) representa un promedio del 6 % del PIB entre los países de la OCDE, mientras que las inversiones del mercado de la vivienda representan el 20 % del total. . Formación de capital fijo en los países de la OCDE. En este sentido, no es de extrañar que las operaciones de vivienda afecten significativamente el desempeño de la economía: los cambios en los precios de la vivienda, los alquileres o las tasas de interés de las hipotecas afectan los ingresos, los activos y el costo de vida de los hogares, por lo que las fluctuaciones en el mercado de la vivienda pueden afectar el agregado. La demanda y la inflación, así como las inversiones en vivienda. Según la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos, varias líneas de evidencia indican que los cambios en la actividad del mercado inmobiliario y los precios de la vivienda están estrechamente relacionados con los ciclos económicos..

Es más, de hecho, las fluctuaciones del precio de la vivienda tienden a preceder a las fluctuaciones del ciclo económico, lo que lo convierte en un indicador importante de los cambios en la actividad económica.

Operaciones de Préstamo

Además de los canales anteriores, la adquisición de vivienda también afecta a la economía en un sentido más amplio. Los mercados de préstamos hipotecarios que funcionan bien juegan un papel clave para garantizar el acceso a la vivienda al facilitar la compra de viviendas a lo largo del tiempo. Al mismo tiempo, las familias también pueden enfrentarse a graves problemas financieros si encuentran dificultades de pago o si se enfrentan al hecho de que su préstamo hipotecario ha superado el valor de mercado de su vivienda (este fenómeno fue un problema realmente grande durante la crisis de 2008) .

Los altos niveles de morosidad hipotecaria pueden aumentar la volatilidad económica al exacerbar las recesiones y perjudicar el desempeño económico. Cualquier presión a la baja sobre los precios de la vivienda a menudo tiene un efecto negativo significativo sobre la actividad económica a través de efectos de riqueza que reducen el consumo. Una posible caída de los precios de la vivienda empeorará los balances de los bancos, lo que afectará al crédito. Estos efectos pueden causar mucho daño en el caso de grandes deudas.

Estudios anteriores de la OCDE también han demostrado que el rápido crecimiento del stock de crédito del sector de los hogares es una señal temprana de una recesión económica.

En este sentido, Hungría se encuentra en una situación interesante, ya que los préstamos a los hogares aumentaron a un ritmo cada vez más rápido desde 2013 hasta 2019-2020, cuando la operación se detuvo debido a la epidemia de coronavirus. El pico previo a la pandemia (en pagos mensuales de préstamos) no se ha alcanzado desde entonces y, como escribimos anteriormente, existe la posibilidad de que podamos mirar hacia atrás en la primera mitad de este año como la mitad final sólida del auge del crédito inmobiliario. Si no necesariamente en los precios nominales de la vivienda, esto también se sentirá en el menor número de transacciones de vivienda.

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Navegación geográfica

El mencionado efecto del crédito a la vivienda, que facilita la compra de una vivienda, es crucial desde el punto de vista de la eficiencia del mercado laboral y la capacidad de la economía para hacer frente a los cambios estructurales. De hecho, la movilidad residencial es fundamental para la distribución efectiva del capital humano en el proceso de búsqueda de empleo.. Esto es especialmente importante en períodos de cambios económicos estructurales que requieren una reasignación geográfica o sectorial de recursos (por ejemplo, de la industria a los servicios).

Un alto grado de movilidad residencial acelera el ajuste económico y, por lo tanto, limita los efectos negativos del cambio estructural en el desempeño económico general.

La evidencia empírica muestra que la movilidad de la vivienda está estrechamente relacionada con la dinámica del mercado de la vivienda, incluidas las políticas públicas que influyen en las condiciones del mercado. Por ejemplo, la movilidad residencial es mayor en países donde la oferta de vivienda es más flexible, los costos de transacción son más bajos, los alquileres son más bajos y las condiciones de crédito no son muy estrictas.

Con respecto a Hungría, habrá margen de mejora en esta área, ya que con una de las tasas más altas de propiedad de vivienda en el mundo, la fuerza laboral está terriblemente conectada geográficamente, por lo que es difícil que las personas se trasladen a otra ciudad debido a una oportunidad de trabajo potencialmente más atractiva. Es cierto que Hungría, en comparación con muchos países, consume grandes cantidades de agua, por lo que la cantidad de oportunidades laborales disponibles fuera de Budapest es relativamente modesta. Así, el impacto negativo del bajo tráfico de viviendas podría ser más moderado en nuestro país.