En los últimos meses hemos escrito en varias ocasiones sobre la venta de grandes solares industriales en Hungría y ya hemos indicado que este año los almacenes sobre los que se construirán robarán casi con toda seguridad el protagonismo de oficinas y centros comerciales. La inversión inmobiliaria institucional se ha recuperado, con datos recientes que muestran un aumento del 10 por ciento en la primera mitad del año en comparación con el mismo período en 2020, mientras que este indicador se ha mantenido estancado en muchos países vecinos.
Las principales firmas internacionales de asesoría inmobiliaria publican sus resúmenes y pronósticos uno a uno. Estos indican optimismo por parte de los inversores y muchos creen que la cantidad gastada durante todo el año puede ser hasta un tercio más que el año pasado. Por supuesto, esto todavía será mucho más tarde que los años 2018-2019, cuando superó los 1.500 millones de euros.
Si bien el mercado de inversión era más predecible a principios de año debido a la segunda y tercera oleada de la epidemia, el volumen de inversión inmobiliaria en el segundo trimestre se duplicó a nivel mundial en comparación con 2020. Muchos países superaron las expectativas: Estados Unidos y el Los países de Asia y el Pacífico alcanzaron niveles prepandémicos sobre una base trimestral en el segundo trimestre. Un crecimiento particularmente fuerte es evidente en países y regiones donde los programas de vacunación han demostrado ser exitosos, lo que ha resultado en una reducción (o eliminación completa) de las restricciones de viaje. Como resultado, la recuperación en Europa continental es más lenta: el continente puede alcanzar niveles prepandémicos a finales de la segunda mitad del año, como ha demostrado CBRE en su experiencia.
Los mercados europeos muestran una imagen diferente: mientras que el Reino Unido, al igual que la región de América del Norte, se está acercando a niveles prepandémicos, los países nórdicos lo están haciendo mejor que los países del sur de Europa, y en Europa occidental Alemania ha mostrado una fuerte recuperación, impulsada por localidad. Invertir por inversores alemanes. En cambio, la recuperación del mercado centroeuropeo sigue siendo lenta: en el primer semestre del año, el volumen de inversión en la región ascendió a 4.100 millones de euros, lo que supone una disminución del 33 por ciento respecto al año anterior.
Las diferencias entre los mercados europeos también se pueden observar a nivel regional, donde los movimientos de capital transfronterizos aún son limitados debido a las restricciones de viaje, que afectaron negativamente a los mercados con alta exposición a la inversión internacional (por ejemplo, Rumania y Polonia). Por el contrario, los mercados checo y húngaro pudieron confiar más en el capital local, y Hungría logró un aumento del 10% en el volumen de inversión que asciende a 550 millones de euros en comparación con el primer semestre de 2020.
Oficinas e inmuebles industriales en diferentes trayectorias (Fuente: CBRE)
Según los cálculos de CBRE, el volumen de inversión en el mercado húngaro puede superar los 700 millones de euros en septiembre. Según las transacciones actuales, a finales de 2021, el nivel de volumen de inversión en Hungría puede alcanzar los 1.200-1.300 millones de euros, lo que significa un aumento del 25-30 por ciento interanual.
La demanda de inversión en bienes raíces industriales está creciendo en todo el mundo, pero en Hungría, según la evaluación unánime de las agencias, las compras de oficinas aún dominan el volumen de transacciones. Este es un resultado interesante porque el observador externo todavía está confundido sobre por qué un inversionista necesitaría un edificio de oficinas cuando un gran porcentaje de los empleados son invitados raros allí de todos modos: la inversión en oficinas se ha ralentizado mucho.
Obviamente, el mercado también debería verse de manera diferente aquí. Los inversores seguirán invirtiendo en un edificio de oficinas o en una cartera completa de edificios de oficinas si están en buenas ubicaciones, con buenas instalaciones técnicas y la propiedad se alquila a un precio elevado con inquilinos por contrato a largo plazo. También puede haber consideraciones al comprar una propiedad en preparación para un cambio de trabajo. Un ejemplo se encuentra en Budapest: el desarrollador inmobiliario WING ha transformado un edificio de oficinas en ruinas en el centro de la ciudad en un hotel de clase media baja.
Sin embargo, vale la pena volver a la desaceleración de la inversión, ya que ciertamente es un signo de cautela y casi de incertidumbre. Casi no se han anunciado nuevos desarrollos en el mercado de oficinas de Budapest en los últimos meses, con solo 20,000 metros cuadrados entregados en el segundo trimestre, con 350 mil metros cuadrados en principio ingresando al mercado a fines del próximo año, y se esperan más empleos. vacante. Ese índice estaba subiendo en el cuarto trimestre y ahora se sitúa en el 10 por ciento, lo que aún no es grave, pero si cruza, digamos, entre un 13 y un 14 por ciento en 6-8 meses, es posible que la caída no se detenga. Sin embargo, el inversor piensa en el futuro durante años, lo que por supuesto puede acomodar periodos cortos de altibajos, pero no permanentes.
Pero la buena noticia es que el sector inmobiliario industrial está atravesando una época dorada en casi todas las partes del mundo. En términos de nuestra región, las inversiones en la República Checa y Polonia han representado del 25 al 30 por ciento de la facturación total en los últimos años. Aquí deberíamos hablar sobre todo de las parcelas de tierra necesarias para los desarrollos industriales, pero ya era así que las superestructuras también cambiaron.
Para nosotros, esa tasa es inferior al 10 por ciento, principalmente debido a la baja disposición a vender y la falta de nuevos desarrollos en los últimos años. Según la encuesta de CBRE, la demanda de los inversores es muy alta: en 2020, el 36% de los inversores húngaros prefirieron la propiedad industrial, y este año, también, el 26% invertirá en propiedad industrial (la disminución se debe a la oferta limitada).
El canciller húngaro VLK Cresa notó mucha actividad a lo largo de la carretera de circunvalación M0. Según los expertos, se esperan nuevas transacciones en el sitio, especialmente en la parte este de la carretera, no lejos del Aeropuerto Internacional Liszt Ferenc y de algunos cruces de carreteras. Es un avance importante que Maglód, que ha jugado poco o nada hasta ahora, también se ha puesto en el mapa de la propiedad industrial, con Futureal creando un centro logístico masivo.
El interés en los bienes raíces industriales también se refleja fielmente en los comentarios sobre los precios, ya que los compradores potenciales no esperan un descuento durante el período prepandémico debido a la falta de activos disponibles, e incluso el 31 por ciento de los encuestados de CBRE desean comprar por encima del precio de oferta. . En contraste, para las propiedades de oficinas, el 55 por ciento negociará un descuento y el 45 por ciento comprará al precio de oferta. La demanda de descuentos es más fuerte en el sector minorista: solo el 15 por ciento de los inversores están dispuestos a comprar al precio de oferta, mientras que otro 15 por ciento invertirá con un descuento de al menos el 30 por ciento.
El mercado hotelero está a punto de deslizarse
En Hungría, no se espera que un gran número de hoteles caigan en otras manos durante el otoño, pero el interés de los inversores crece constantemente. Mucho depende de la gravedad de la cuarta ola de la epidemia y de si el gobierno extenderá la congelación de la banca, que ha sido explotada por bastantes propietarios u operadores. Sin embargo, las grandes cadenas internacionales pueden no tener muchos problemas y no incurrirán en pérdidas porque simplemente están renovando más. La situación es peor en Budapest, puede haber ventas obligatorias en la primavera y el verano de 2022.
A nivel mundial, se midió el crecimiento explosivo en la primera mitad del año: se adjudicaron y compraron hoteles por valor de 26.000 millones de euros, un aumento del 66 por ciento con respecto a los primeros seis meses de 2020, dijo la agencia internacional Jones Lang LaSalle (JLL). Estados Unidos absorbió la capital alrededor del 70 por ciento de la cantidad, pero como los inversores en Oriente Medio y Asia continuaron activos en Europa, también hubo grandes transacciones aquí. El subdesarrollo del Viejo Continente se debe claramente a que la tasa de vacunación fue peor en los grandes países que lideran el mercado hotelero, con muchos menos turistas moviéndose, lo que significa que el turismo no generó suficientes ingresos para la mayoría de los hoteles, por lo que no fueron todavía. Bastante atractivo.
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